Die Anschlussfinanzierung bezeichnet den neuen Kredit, der abgeschlossen werden muss, wenn vor allem im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierungen eine Zinsbindung ausläuft und die dann noch bestehende Restschuld weiterhin zurückgezahlt werden muss. Dabei kann man immer zwischen einer Prolongation des Darlehens beim gleichen Kreditinstitut und der Umschuldung über einen anderen Darlehensgeber wählen. Gerade bei den hohen Summen ist es dabei wichtig, die verschiedenen Möglichkeiten genau zu betrachten, um nicht mehr Zinsen als nötig zahlen zu müssen.
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Allgemeine Informationen zur Anschlussfinanzierung
Bei einer Immobilien- oder Baufinanzierung stehen sehr hohe Kreditsummen zur Debatte, was dazu führt, dass ein solcher Kredit in der Regel keine Laufzeit bis zur kompletten Rückzahlung aufweist, sondern die Finanzierung in verschiedenen Etappen erfolgt, die als so genannte Zinsbindungen bezeichnet werden.
Das bedeutet, dass ein Kreditvertrag für eine bestimmte Dauer abgeschlossen wird, die meistens nach 5, 10 oder auch 15 Jahren beträgt und für die ein bestimmter Zinssatz festgeschrieben wird. Diese feste Vereinbarung auf einen Zinssatz sorgt dafür, dass von der Zinsbindung gesprochen wird.
Aufgrund der schon angesprochenen hohen Kreditsumme für ein Haus besteht zum Ende einer Zinsbindung in der Regel noch eine Restschuld, für die dann die so genannte Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden muss, um mit der Rückzahlung des Geldes fortzufahren.
Da die Zinsfestschreibung dann endet und die dann herrschenden neuen Konditionen auf dem Markt zur Grundlage der Anschlussfinanzierung werden, ist es wichtig, sich umfassend mit dem Thema der Anschlussfinanzierung zu befassen. Gerade wenn steigende Zinsen zu erwarten sind, ist es wichtig dafür zu sorgen, dass einem dann die monatlichen Belastungen nicht über den Kopf wachsen und die Immobilie bezahlbar bleibt.
Anschlussfinanzierung – Prolongation oder Umschuldung?
Bei einer Anschlussfinanzierung hat man zwei verschiedene Varianten zur Wahl.
Die Prolongation
Zum einen gibt es die Möglichkeit der Prolongation, worunter eine Verlängerung des Kredites gemeint ist. Unter der Prolongation versteht man also eine Anschlussfinanzierung, die bei dem gleichen Kreditgeber abgeschlossen wird, bei dem die aktuelle Zinsbindung ausläuft. Dieses Kreditinstitut legt in der Regel in einem ausreichenden Zeitraum vor dem Ende der laufenden Finanzierung ein neues Angebot vor, das man dann für sich prüfen und unter Umständen akzeptieren kann. Anschließend läuft dann die bestehende Finanzierung für die Dauer der neuen Zinsbindung und zu den neuen Konditionen weiter. Gerade in den Zeiten niedriger Zinsen und bei dem Wunsch vieler Kreditinstitute, neue Kunden für sich zu gewinnen, lohnt es sich eventuell aber sehr, nach anderen Möglichkeiten und sehr viel besseren Konditionen Ausschau zu halten. Hier kommt dann die zweite Variante ins Spiel.
Die Umschuldung
Eine Umschuldung bezeichnet eine Anschlussfinanzierung, die bei einem anderen Kreditgeber abgeschlossen wird. Hierbei ist dann allerdings darauf zu achten, dass die neuen Konditionen so viel besser sind, dass die anfallenden Gebühren für einen Wechsel des Kreditgebers nicht dazu führen, dass einen die Umschuldung letztendlich doch mehr kostet als eine angebotene Prolongation. So fallen zum Beispiel Kosten an, weil die Grundschuld umgeschrieben werden muss und somit der Notar und die entsprechend erhobenen Grundbuchgebühren bezahlt werden müssen. In der Regel führt aber bei den zur Debatte stehenden hohen Kreditsummen schon eine kleine Differenz in den Zinssätzen, um die Umschuldung lohnenswert zu machen. Das ist natürlich vor allem dann der Fall, wenn die Restschuld noch sehr hoch ist und sich Zinsunterschiede umso mehr bemerkbar machen. Umschuldungen sollte am besten nur zum Ende einer Zinsbindung erfolgen, weil die bisherige Bank sonst Vorfälligkeitsentschädigungen verlangen kann, die oft sehr hoch sind und den Zinsvorteil zunichtemachen.
Anschlussfinanzierung in Form eines Forward-Darlehens
Eine besondere Form der Anschlussfinanzierung ist das so genannte Forward Darlehen, also im Grunde genommen ein Kredit, den man im Voraus abschließt, bevor man ihn wirklich benötigt.
Auf diese Art und Weise kann man schon vorzeitig eine Anschlussfinanzierung unter Dach und Fach bringen, ohne auf das Ende der laufenden Zinsbindung warten zu müssen. Gerade in den heutigen Zeiten mit den sehr niedrigen Zinsen macht das Sinn, um sich für die Zukunft schon einmal diese attraktiven Konditionen zu sichern, weil man nicht weiß, wann die Europäische Zentralbank vielleicht doch die Zinswende herbeiführt.
Ansonsten müsste man zum Nutzen der heute attraktiven Zinsen den alten Vertrag kündigen und eine entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Neben den Vorteilen der niedrigen Zinsen profitiert man natürlich auch schon davon, dass man heute schon weiß, wie die Zinsen nach Ablauf der momentanen Zinsbindung aussehen, und somit optimal planen kann.
Ausgezahlt wird das Darlehen erst zum vereinbarten Zeitpunkt – pünktlich zur notwendig werdenden Anschlussfinanzierung – und auch erst dann kommt es zur Zinsberechnung und zur Zahlung der entsprechenden Kreditraten. Als Gegenleistung für die vorzeitige Sicherheit dieses Darlehens wird allerdings für jeden Monat bis zum Zeitpunkt der Auszahlung ein Zinsaufschlag erhoben, der bei sehr niedrigen Zinsen aber dennoch einen attraktiven Zinssatz verspricht, vor allem dann, wenn man mit einem Ansteigen der Kreditzinsen in den nächsten Jahren rechnet.
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