Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt, das in der Regel durch das entsprechend zuständige Amtsgericht verkörpert wird. Es enthält sämtliche Eigentumsverhältnisse zu allen Grundstücken und zu grundstücksgleichen Rechten. Damit dient es vor allem potenziellen Käufern von Grundstücken als optimale Informationsquelle, um vor einem Kauf alles zu den entsprechenden Eigentumsverhältnissen und eventuellen Belastungen zu wissen und nicht erst nach dem Eigentumsübergang auf ungeliebte Überraschungen zu stoßen. Um an solche Informationen gelangen zu können, kann dieses öffentliche Verzeichnis jeder einsehen, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann.
Inhaltsverzeichnis
Allgemeine Informationen zum Grundbuch
Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Verzeichnis, das Auskunft über alle Eigentumsverhältnisse bezüglich von allen Grundstücken sowie von grundstücksgleichen Rechten gibt.
Durch die Pflicht zur Eintragung von Grundstücken, ist in dem Grundbuch wirklich auch jedes Grundstück mit den entsprechenden Informationen zu finden. In jedem Amtsgericht gibt es das so genannte Grundbuchamt, welches das Grundbuch führt, das sämtliche Grundstücke enthält, die in den Zuständigkeitsbereich dieses Amtsgerichts gehören.
Einsicht in dieses Grundbuch hat jeder Notar sowie jede Person, die nachweisen kann, dass ein berechtigtes Interesse besteht, sich mit bestimmten Informationen aus dem Grundbuch zu versorgen.
Was die Struktur und Speicherung der Daten innerhalb des Grundbuchamts angeht, werden sämtliche Unterlagen wie Verfügungen oder Urkunden in so genannten Grundbuchakten gesammelt. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt, wobei alle Grundbuchblätter aus einem Bezirk in einem Band gesammelt werden. Der Aufbau eines Grundbuchblattes ist immer identisch und umfasst folgende wichtige Bestandteile:
- Aufschrift
- Bestandsverzeichnis
- Abteilung 1
- Abteilung 2
- Abteilung 3
Die Aufschrift und das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs
Bei der Aufschrift handelt es sich um das Deckblatt des Grundbuchblattes. Dort werden das zuständige Amtsgericht, der entsprechende Bezirk und die Nummer des Grundbuchblattes aufgeführt. Zudem kann man auf dem Deckblatt auf Schließungs- und Umschreibungsvermerke treffen und Begriffe wie Erbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch, Wohnungserbbaubaugrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch lassen zusätzlich erkennen, ob es sich bei den Eigentumsverhältnissen um Erbbaurechte oder Wohnungseigentum handelt.
Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs enthält eine Auflistung der Grundstücke mit den Angaben des Katasteramts, wo allen Grundstücken bestimmte Nummern zugewiesen sind, die nach der Einteilung sämtlicher Karten in Gemarkungen und Flure vergeben werden. Die nummerierten Grundstücke werden daher auch als Flurstücke oder Parzellen bezeichnet.
Im Bestandsverzeichnis trifft man zudem auf Rechte und Grunddienstbarkeiten, die mit dem Grundstück verbunden sind. Das können zum Beispiel Kanalleitungs- oder Wegerechte sein. Zudem wird her erkennbar gemacht, wenn ein Grundstück aus einem anderen Grundbuch übernommen bzw. in ein anderes Grundbuch übertragen wurde.
Abteilung 1 des Grundbuchs
Die Abteilung 1 im Grundbuch ist der Bereich, in dem sämtliche Eigentumsverhältnisse dokumentiert werden. Dazu gehört insbesondere die Eintragung des jeweiligen aktuellen Eigentümers des Grundstücks.
Hinzu kommt der Vermerk des Grundes, aus dem er als Eigentümer eingetragen wird. Das kann zum Beispiel die so genannte Auflassung sein, die die Einigung über den Eigentumsübergang zwischen Verkäufer und Käufer bezeichnet. Andere Gründe können auch die Erbfolge oder ein Zuschlag im Rahmen einer Versteigerung sein. Vermerkt wird auch immer der Zeitpunkt, ab wann die eingetragene Person als Eigentümer des Grundstücks gilt.
Abteilung 2 des Grundbuchs
Die Abteilung 2 im Grundbuch ist dafür da, um eine Auskunft über verschiedene Lasten und Beschränkungen zu geben, die es für das entsprechende Grundstück gibt. Zu dem Bereich der Lasten gehören zum Beispiel Vorkaufsrechte, Reallasten, Erbbaurechte oder auch der so genannte Nießbrauch.
Als Beschränkungen können beispielsweise Vermerke über Zwangsversteigerungen oder Insolvenzen genannt werden. Nicht hier vermerkt werden die so genannten Grundpfandrechte, welche sich in der Abteilung 3 wiederfinden.
Abteilung 3 des Grundbuchs
Wie schon angesprochen ist die Abteilung 3 vorgesehen, um die so genannten Grundpfandrechte zu dokumentieren. Hierbei handelt es sich um Grundschulden, Hypotheken und auch Rentenschulden.
Solche Grundpfandrechte kommen vor allem dann vor, wenn im Rahmen von Immobilienfinanzierungen das Grundstück samt Immobilie als Sicherheit an den Kreditgeber übertragen wird und das in Form des in der Abteilung 3 eingetragenen Grundpfandrechts dokumentiert und rechtskräftig wird. Neben den Einträgen an sich finden sich auch die dazu gehörenden Informationen wie Veränderungen, Widersprüche und Vormerkungen.
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