Hypotheken gehören wie beispielsweise auch die Grundschulden zu den so genannten Grundpfandrechten. Sie werden eingesetzt, um als Sicherheit für eine bestimmte Forderung zu dienen. In der Regel ist das der Fall, wenn im Rahmen einer Baufinanzierung mit der Hypothek die Rechte an der entsprechend finanzierten Immobilie an die Bank abgetreten wird. Für das Kreditinstitut wird dadurch das Kreditausfallrisiko verringert, weil es im Falle ausbleibender Kreditraten eine Zwangsversteigerung erwirken und die dadurch erzielten Erlöse zur Rückzahlung nutzen kann.
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Die erhöhte Sicherheit durch eine Hypothek
Wenn Banken einen Kreditantrag bearbeiten, wird die Bonität der Antragsteller geprüft, um entscheiden zu können, ob die Kreditwürdigkeit ausreicht, um ein entsprechendes Darlehen zu gewähren. Gerade bei großen Krediten wie Immobilien- und Baufinanzierungen fordern Banken dann bestimmte Sicherheiten, um ein mögliches Ausfallrisiko des Kredits zu verringern. Zu solchen Sicherheiten gehören vor allem die Grundpfandrechte, von denen eines die so genannte Hypothek ist.
Bei einer Hypothek tritt man das Recht an seinem Immobilieneigentum an den entsprechenden Gläubiger ab. Das kann bei den angesprochenen Darlehen die Bank sein. Es gibt aber auch Fälle, wo es andere Gläubiger gibt. So werden Hypotheken auch als Sicherheit im Rahmen von verschiedenen Verpflichtungen aus diversen Verträgen oder auch bei bestehenden Schadenersatzansprüchen verwendet. Die häufigste Form ist aber die Variante der Kreditsicherheit, die im Folgenden auch genauer betrachtet wird.
Die Höhe einer Hypothek bestimmt sich aus dem Wert der entsprechenden Immobilie, die mit einer solchen Hypothek belastet wird. Banken vergeben in der Regel dann Kredite mit Summen, die unterhalb diesem Wert liegen, um sich vollständig abgesichert zu wissen. Die Hypothek wird im Grundbuch eingetragen, wodurch sie einen Rechtscharakter erhält und auch immer sichtbar ist, welche Belastung auf das entsprechende Haus besteht. Je nach Höhe der Kredite können auch mehrere Gläubiger mit Hypotheken bedacht werden, wenn das betraglich in die Höhe der Hypothek passt. Bestehen mehrere Hypotheken, gilt für diese eine bestimmte Rangfolge, nach der letztendlich die Gläubiger befriedigt werden, wenn es zu einer Verwertung kommt.
Die Vorgehensweise bei ausbleibenden Zahlungen
Die Hypothek ist immer zwingend an eine bestimmte Forderung gebunden, was auch bedeutet, dass der Gläubiger kein Anrecht mehr auf dieses Recht hat, wenn die entsprechende Schuld getilgt ist. Kommt der Schuldner seinen finanziellen Verpflichtungen allerdings nicht nach, kann der Gläubiger anhand der Hypothek eine Zwangsvollstreckung bewirken, die vom Schuldner allerdings noch durch eine Begleichung der Schuld abwehren kann. Geschieht das nicht, kommt es zur Zwangsversteigerung, deren Erlöse dann vom Gläubiger verwendet werden können, um die Forderungen auf diesem Wege einzutreiben.
Verschiedene Begriffe rund um die Hypotheken
Neben der allgemeinen Bezeichnung der Hypothek gibt es weitere Bezeichnungen, die in dem Zusammenhang eine spezielle Bedeutung haben. Hypotheken, die im Grundbuch eingetragen sind, können vom entsprechenden Gläubiger auch einen Dritten abgetreten werden. Wird die Hypothek dabei auf einen neuen Inhaber übertragen, spricht man von einer Verkehrshypothek.
Ein anderer Fall ist die nach und nach erfolgende Rückzahlung finanzieller Forderungen. Da die Hypothek nur auf die entsprechende Forderung gilt, reduziert sich nicht nur die Restschuld, sondern auch die Höhe der Hypothek. Der Teil der bereits zurückgezahlten Forderung wird daher von der Hypothek in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt und bleibt auch bei vollständiger Rückzahlung als Eigentümergrundschuld im Grundbuch bestehen.
Man kann sich aber eine so genannte löschungsfähige Quittung vom ehemaligen Gläubiger ausstellen lassen, mit der die beglichene Schuld bestätigt und die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht werden kann.
Ein weiterer Begriff, der in diesem Zusammenhang oft auftaucht, ist die Bezeichnung Festzinshypothek. Hierbei handelt es sich eher um die Bezeichnung eines besonderen Kredites als um eine Form der Hypothek. Es geht dabei um eine Immobilienfinanzierung, bei der für einen langen Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart wird. Damit erzielt man als Kreditnehmer eine Planungssicherheit, weil man langfristig mit den gleichen Zinsen planen kann. Das ist vor allem in einer Zeit der momentan so niedrigen Zinsen sehr ratsam, um langfristig von den günstigen Konditionen profitieren zu können. Sollte es allerdings absehbar sein, dass es zukünftig zu Zinssenkungen kommt wird von dieser Form der Finanzierung abgeraten, um nicht noch bessere Konditionen zu verpassen, weil man sich an den dann schlechteren Zinssatz gebunden hat.
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